Non riscuoti l’affitto? Ecco lo strumento per tutelarti

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Il mattone, e nello specifico acquisire un immobile per metterlo a reddito, è l’investimento per eccellenza degli italiani. Nel nostro Paese infatti, secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, sono circa 4,3 milioni i locatori, per un totale di 5,6 milioni di immobili concessi in affitto con regolare contratto.
Però, l’effetto dell’attuale pandemia non ha risparmiato neanche il settore immobiliare, impattando negativamente soprattutto sul mercato degli affitti. Tutto ciò nonostante il forte incremento di compravendite immobiliari rispetto al 2020, con oltre 700.000 transazioni (anno difficile a causa della pandemia) e l’introduzione dei bonus edilizi.

Tra ritardi e mancati pagamenti non riscuoti l’affitto

Tra ritardi e mancati pagamenti, secondo Emg Different, nell’ultimo anno i canoni non riscossi hanno generato un buco di 1,3 miliardi di euro. A questo si aggiungono i problemi riguardanti lo sfratto dell’inquilino in caso di morosità, provvedimenti tornati esecutivi con il nuovo anno, dopo il blocco previsto dal Decreto “Sostegni”, con la conseguente immediata esecuzione di circa 100mila sfratti. Problemi in termini di tempi, stimati tra gli otto e i dodici mesi nelle maggiori città italiane per ottenere la sentenza di sfratto, a fronte dei costi di gestione dell’immobile che rimangono costanti. Secondo uno studio condotto da Facile.it e Mutui.it, nelle maggiori città italiane, i costi fissi di una casa si aggirano intorno ai 942 al mese per un’abitazione di 100 metri quadri. A questo si sommano le spese per il decreto ingiuntivo, lo sfratto esecutivo e la parcella dell’avvocato.
In questo scenario, la locazione immobiliare sembra più un problema che un vantaggio.

“Le attuali dinamiche di mercato, hanno permesso a molti proprietari immobiliari di conoscere la sublocazione immobiliare, strumento relativamente nuovo ed innovativo, che garantisce una rendita da locazione certa, al riparo da ogni imprevisto, primo fra tutto il mancato incasso dell’affitto” – spiega Francesco Zeni, fondatore di ‘Stanza Semplice’, società che si occupa del recupero e rimessa in funzione di immobili da destinare agli studenti fuori sede attraverso la sublocazione immobiliare.

La sublocazione è una forma contrattuale prevista

La sublocazione è una forma contrattuale prevista e regolamentata dall’articolo 1594 del Codice Civile Italiano: il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi. Ciò significa che il proprietario immobiliare può rivolgersi ad un soggetto chiamato conduttore, in genere è una società professionale, per affidargli l’immobile in modo che possa a sua volta sublocarlo, con il contratto che non potrà essere ceduto senza il consenso del locatore. La facoltà di sublocazione deve essere indicata nel contratto principale.

 “Con la sublocazione, nel nostro caso, se l’immobile ha le caratteristiche che cerchiamo noi di Stanza Semplice – prosegue Zenicioè almeno 2 camere da letto, cucina e soggiorno, e la disponibilità a locare con contratto 4 + 4 ad un canone d’affitto proporzionato alla media di mercato, lo prendiamo in affitto e pagheremo al proprietario di casa il canone ogni mese, anche nei periodi in cui l’immobile è sfitto. Lo ristrutturiamo e lo arrediamo per renderlo adeguato, lo sublochiamo agli studenti universitari e lavoratori selezionati, e ci occupiamo di ogni aspetto, da quelli burocratici a quelli bancari. Prevediamo inoltre una polizza assicurativa a copertura dei danni causati all’immobile dagli inquilini, e una fideiussione con escussione a prima richiesta a garanzia del canone di locazione.

Così, il proprietario dell’immobile ottiene una rendita passiva

Così, il proprietario dell’immobile ottiene una rendita passiva, cioè una entrata che non richiede un lavoro costante, e disporrà quindi di un asset di valore, dal quale, in qualsiasi momento, potrà monetizzare. Inoltre viene generato un ritorno sull’investimento di acquisto dell’immobile. Ed il conduttore, diventando a sua volta locatore, rimane obbligato verso il locatore originario, senza che quest’ultimo venga estromesso dal contratto. Così la società scelta dal proprietario dell’immobile diventa gestore e garante dell’appartamento in affitto, andando ad occuparsi non solo dell’immobile ma anche della relazione spesso difficile che si viene a creare tra gli studenti ed i proprietari.

Continua Zeni – “Il nostro guadagno si genera rendendo efficiente l’immobile, ed offrendo servizi aggiuntivi per poter creare valore al consumatore finale. Servizi che vanno dal non chiedere depositi cauzionali, ad avere tutte le bollette già pagate nell’affitto. In più il controllo e l’assistenza, grazie alla presenza  dei nostri Apartment Manager. Tali servizi ci permettono di avere un vantaggio competitivo rispetto all’offerta di privati e ci ha consentito nel 2021, di arrivare a gestire oltre 200 immobili in Italia. Noi società che operiamo in sublocazione siamo parte di quella che in gergo viene definita shared economy, l’economia della condivisione: è una nuova modalità di mercato, dove non si ricerca più la proprietà del bene, ma se ne utilizza solo secondo il bisogno, condividendolo con altri, per renderlo più efficiente”
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Informazioni su Emanuele Bompadre 16721 Articoli
Emanuele è un blogger appassionato di web, cucina e tutto quello che riguarda la tecnologia. Motociclista per passione dalle sportive alle custom passando per l'enduro, l'importante è che ci siano due ruote. Possessore di una Buell XB12S è un profondo estimatore del marchio americano.

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