Immobiliare, quando si inquadra un appartamento come “di lusso”



Perché un immobile possa definirsi di prestigio è necessario che si verifichino alcune condizioni.

E’ molto importante che ci siano corrette informazioni rispetto a questo argomento, visto che quando ci si appresta all’acquisto di una casa è necessario comprendere quali benefici e quali agevolazioni fiscali possono essere esperiti per legge.

Per dare uno sguardo dettagliato ai migliori immobili di prestigio si può consultare la pagina https://www.italy-sothebysrealty.com/it/default.aspx. Ma poi, come dicevamo, ci sono le caratteristiche che configurano una casa tra quelle di lusso.

La primissima caratteristica che salta all’occhio è la location: sono gli strumenti urbanistici, in relazione alle aree in cui sono inserite le case (ville o parchi di lusso) a determinarne per prima cosa la destinazione. Tra queste fattispecie rientra ad esempio quella che vede inserita una casa in un’area superiore ai 3000 mq ad esclusione delle zone agricole. Accennavamo poi agli strumenti urbanistici che, in questo caso, possono essere la presenza di una piscina (che sia di almeno 80 mq) o di campi da tennis di superficie non inferiore ai 650 mq e con sottofondo drenato.

Ma gli aspetti da chiarire riguardo a questo argomento sono molti: proviamo a vederli insieme in questa guida.

Case di lusso inserite all’interno di palazzi

Ciò che spesso viene erroneamente sottovalutato, è che un’immobile di prestigio può essere inserito anche all’interno di un palazzo.

Non sono infatti solo le ville o i parchi ad ospitare appartamenti che vengono definiti di lusso dalla legge, ma anche case inserite all’interno di condomini (o fabbricati). Le caratteristiche da tenere d’occhio in questo caso sono la cubatura (deve essere superiore a 2000 mc) e la superficie (maggiore di 240 mq, ad esclusione di garage, box, posti auti, terrazze e balconi e cantine).

Secondo la legge la decadenza delle agevolazioni giungerebbe laddove la superficie utile complessiva sia superiore a mq. 240, ad esclusione degli elementi sopracitati. Ma attenzione, tale norma deve essere interpretata con l’obbligo di escludere dal dato quantitativo della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto (compresi dunque i muri perimetrali e quelli divisori) solo gli ambienti a cui abbiamo fatto riferimento in precedenza e non tutta la superficie non calpestabile.

Ci sono poi altre caratteristiche per determinare un immobile di prestigio all’interno di un palazzo. Sono tre nello specifico, e cioè:

  • i terrazzi che abbiano una superficie di oltre 65 mq a servizio di una singola unità immobiliare urbana.
  • Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala; ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala prevede meno di sette piani sopraelevati
  • le scale di servizio non siano prescritte da leggi, regolamenti o imposte da necessità di prevenzioni di infortuni od incendi.

Anche la presenza di montacarichi con determinate caratteristiche può contribuire a definire un’abitazione di lusso, ma devono esserci altre ulteriori fattispecie tecniche di difficile realizzazione.

Le recenti novità di legge sull’argomento

Col tempo l’orientamento giurisprudenziale ha offerto notevoli spunti riguardo a questo argomento. Ad esempio l’art. 33 del decreto semplificazioni – decreto legislativo 21 novembre 2014, n 175 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto.

In particolare, in seguito alle modifiche apportate  l’aliquota IVA del 4 per cento si applica  agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificabili nelle categorie catastali che differiscano dalle seguenti:

  • A/1 – abitazioni di tipo signorile (non più “di lusso”)
  • A/8 – abitazioni in ville;
  • A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

Ciò che emerge da queste indicazioni è che l’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è vincolata alla categoria catastale dell’immobile, visto che non assumono più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche stabilite dal D. M 2 Agosto del 1969 con riferimento agli immobili “di lusso“.

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