Cresce con solidità il mercato residenziale delle locazioni di Forlì

Cresce con solidità il mercato residenziale delle locazioni di Forlì

Nell’intero 2017, il comune di Forlì ha registrato un’importante crescita del prezzo medio dei canoni mensili degli immobili residenziali in locazione: conseguenza delle nuove tendenze relative all’inquilino tipico che cerca casa in città.

Forlì è un comune di medie dimensioni, che ospita oltre 115.000 abitanti ed è capoluogo della provincia di Forlì-Cesena. È una città viva e attiva, il cui territorio offre a cittadini e turisti numerosi siti di interesse naturale e storico-culturale, oltre che interessanti eventi e manifestazioni. A Forlì è attiva una sede distaccata dell’università Alma Mater Studiorum di Bologna, che ogni anno richiama un discreto numero di studenti fuori sede, ma soprattutto è luogo di nascita e sviluppo di numerose aziende e realtà locali, riconosciute a livello nazionale e internazionale: come vedremo in seguito proprio qui risiede la principale fonte di sviluppo del mercato delle locazioni di Forlì.

La compresenza di tutte queste realtà sul territorio di Forlì ha fatto sì che, negli ultimi anni, si sviluppasse in città un importante flusso di nuovi inquilini, sia forlivesi che “forestieri”, sistematisi in alloggi concessi in locazione o alla ricerca di appartamenti in affitto. Dunque, parallelamente alla crescita del mercato delle compravendite, che nell’ultimo biennio ha visto rialzarsi con decisione il numero delle transazioni portate a termine, a Forlì anche il mercato degli affitti si è recentemente ampliato ed è oggi in costante evoluzione. Questo settore, infatti, può contare sul continuo ricambio di “nuovi abitanti” che ogni anno scelgono proprio il comune di Forlì come città sede dei loro percorsi di studio o di lavoro, a cui vanno aggiunti, come in ogni altra realtà italiana, quella fetta di cittadini che decidono di cambiare casa in affitto per mutate esigenze familiari o economiche.

Andiamo, di seguito, ad analizzare l’andamento del mercato degli affitti nel comune di Forlì, focalizzando la nostra attenzione sul profilo tipico dell’inquilino forlivese e sui prezzi medi di affitto. 

Profilo dell’inquilino tipico 

Preliminare all’analisi dell’andamento dei prezzi medi degli affitti nel comune di Forlì, è fondamentale studiare due fattori ambientali che caratterizzano fortemente il settore delle locazioni di ogni città: il primo di essi è il profilo tipico dell’inquilino che cerca casa in affitto nel comune di Forlì, che è notevolmente mutato negli ultimi anni; il secondo, invece, è la composizione dell’offerta degli immobili in affitto, per la quale ci affidiamo ai dati messi a disposizione dal portale forlicasa.it, sempre costantemente aggiornato sulla situazione del mercato immobiliare del comune romagnolo.

A Forlì, a differenza di molti capoluoghi di provincia dell’Emilia Romagna, a causa delle relativamente poche facoltà universitarie, gli studenti fuori sede hanno, sempre confrontando i dati con i valori degli altri comuni della Regione, un impatto minore sul mercato delle locazioni che, di conseguenza, negli ultimi anni si sta configurando in modo leggermente diverso.

Chi sono quindi i principali fruitori degli immobili concessi in affitto a Forlì? Sicuramente larga parte degli inquilini forlivesi è costituita da chi da sempre abita in città e, per le mutate condizioni economiche o familiari, decide di cambiare casa ma di rimanere in affitto, ma anche dai giovani che, impossibilitati ad acquistare un immobile di proprietà, preferiscono uscire dal “nido familiare” andando a vivere in affitto, in molti casi con coinquilini coetanei nella medesima situazione. Negli ultimi anni, però, si sta sempre meglio delineando una nuova tendenza, che riguarda una ricca massa di professionisti che, per motivi lavorativi, devono lasciare la città di residenza e trasferirsi a Forlì: qui, infatti, sono molti i lavoratori di tutte le età che ogni anno cercano una casa in affitto, e, ulteriore novità, oggi preferiscono sempre più condividerla con altri inquilini, piuttosto che vivere da soli. È un diverso stile di vita che ha preso piede negli ultimi anni, più moderno e dinamico, meno costoso, ma soprattutto “alla moda”, che ha ampliato di molto il pubblico dei possibili locatari di Forlì, ampliando anche le possibilità degli stessi: è indubbio che un lavoratore con uno stipendio fisso possa permettersi un canone mensile superiore rispetto ad uno studente, e anzi in molti casi pretende case con un certo livello di comfort, spingendo al rialzo i prezzi e la qualità delle abitazioni in locazione in città. 

Quanto costa affittare casa a Forlì?

Passiamo ora a studiare quanto costi effettivamente, ad oggi, affittare casa a Forlì. Gli anni post crisi immobiliare sono stati caratterizzati da una continua decrescita dei prezzi medi di affitto, dovuta anche al calo drastico dei possibili inquilini che potevano permettersi di cambiare casa in locazione. Da 18-24 mesi a questa parte, però, si è registrata una nuova crescita dei costi medi, un’inversione di tendenza che appare il primo importante passo per una ripresa del settore. Nel corso dell’intero 2017 l’andamento del prezzo medio dei canoni mensili degli immobili concessi in locazione a Forlì è in deciso aumento: lo scorso anno, infatti, il valore medio è stato sempre superiore ai 7,71 €/m2/mese, con le sole defezioni di gennaio (7,69 €/m2/mese) e febbraio (7,67 €/m2/mese), con una media annua di 7,77 €/m2/mese; nel 2016, invece, il valore medio mensile non ha mai superato i 7,73 €/m2/mese, per una media annua di 7,67 €/m2/mese. A dicembre 2017, infine, si è compiuto il passo più lungo in assoluto quando, a riprova di quanto detto, il prezzo medio di affitto è stato di 7,87 €/m2/mese, che si traduce in un +2,7 % rispetto all’omologo mese del 2016.

Per quanto riguarda i costi medi di locazione per tipologia di immobile, ci affidiamo nuovamente ai dati di forlicasa.it: nell’area urbana di Forlì, un monolocale, ad oggi, si può affittare a circa 268 €/mese, mentre per gli appartamenti, il prezzo varia ovviamente in base al numero delle camere: un solo locale si paga in media 465 €/mese, per un’abitazione con due camere da letto il prezzo richiesto è circa 535 €/mese, mentre per appartamenti più spaziosi con tre camere, il costo mensile sale relativamente poco, rendendo questa tipologia decisamente accattivante sia per chi decida di condividerla con altri inquilini, sia per chi si trasferisca con l’intera famiglia: si può affittare, in media, a 568 €/mese.

Restringiamo ora ulteriormente il campo d’analisi e prendiamo in considerazione separatamente le “zone” dell’area urbana di Forlì, così come le suddivide l’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all’Agenzia delle Entrate. Scopriamo, studiando i valori aggiornati al primo semestre 2017, che nel comune romagnolo, a differenza della maggioranza dei comuni italiani, la zona con i prezzi d’affitto più alti non è quella “B3” del Centro Storico: qui, infatti, il prezzo medio di locazione di un immobile in buone condizioni oscilla tra i 5,5 e i 7,6 €/m2/mese, anche se si possono trovare abitazioni a prezzi ben più economici, racchiusi, in media, tra i 4,5 e i 5,7 €/m2/mese. Nella zona “C1” cornice semicentrale al Centro Storico, troviamo i prezzi più alti di Forlì, il costo medio di un’abitazione in buone condizioni in questa macro area varia tra i 6,9 e gli 8,4 €/m2/mese. Da segnalare, infine, i prezzi della zona D3, ovvero quella comprendente i quartieri Ronco, Carpena, San Martino in strada, Grisignano, Vecchiazzano, più alti rispetto alle altre zone periferiche: qui, un immobile in affitto in buone condizioni ha un costo variabile tra i 6,6 e gli 8,1 €/m2/mese.

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